ESEMPIO DI CALCOLO DEL PREZZO DI VENDITA

Cari amici,
nell'accogliere numerose richieste che mi sono pervenute in merito, proveremo insieme a simulare il prezzo di vendita di un appartamento, applicando i criteri generali presenti sull'accordo. La simulazione sarà altresì basata su alcune notizie che si sono apprese da fonte sindacale.
Prima di procedere con l'esempio, voglio fare alcune doverose precisazioni:

1) NON SONO né un geometra né un ingegnere, pertanto potrei commettere degli errori!
2) L'esempio è da ritenersi ASSOLUTAMENTE INDICATIVO in quanto NON CI E' ANCORA NOTO QUANTO SEGUE::
a) le valutazioni precise dell'Agenzia del Territorio poichè quelle che riporta il sito sono quelle del 2° semestre 2007. Quelle relative al primo semestre 2008 verranno pubblicate ad Ottobre
b) l'incidenza delle varie caratteristiche indicate nell'accordo quali esposizione, orientamento e piano sul prezzo finale
c) l'incidenza sul prezzo di vendita dello stato manutentivo dello stabile, la tipologia edilizia, la qualità edilizia, la funzionalità di servizi e accessori. Si sa solo che questi fattori DOVRANNO ESSERE presi in considerazione.


L'unica cosa certa, secondo quanto affermano i sindacati e come indicato nell'accordo, è che i prezzi (salvo casi eccezionali che saranno valutati a parte)non potranno essere superiori a quanto andremo ad ipotizzare nella simulazione. Quindi, per essere chiari, facciamo finta di essere particolarmente sfortunati... Se i prezzi saranno più bassi (cosa vera in buona parte dei casi!), meglio così!
Detto questo, possiamo cominciare:

L'esempio è quello di un appartamento di 2 stanze e salone, sito in Roma, zona Torrino Sud, di circa 80mq di superficie (unità immobiliare) + circa 40 mq di terrazzi. L'immobile è ubicato in un palazzo di 8 piani ed è posto al quarto piano con due affacci: uno su strada e uno su cortile interno.

Prima di tutto dobbiamo calcolare la superficie commerciale perchè è su questa che verrà conteggiato il valore della vostra casa. La superficie commerciale include anche quella dei muri perimetrali e di quelli interni. Solo la metratura dell'unità immobiliare verrà presa per intero. I muri, i terrazzi, le cantine ecc. verranno conteggiati solo in percentuale variabile.
Siccome il calcolo non è dei più semplici e in questo esempio, come ho già detto, saremo molto approssimativi, utilizzeremo un sito internet in grado di indicarci la superficie commerciale del nostro appartamento, partendo dalle misure che dovremmo già avere perchè sono sul contratto d'affitto. Quindi, per prima cosa andate tra le vostre scartoffie, leggete il contratto e annotatevi i metri quadri. Attenzione: le misure sono quelle indicate come REALI, non quelle convenzionali che si usavano per l'Equo Canone!
Nel nostro esempio l'appartamento ha le seguenti dimensioni:

Unità immobiliare: Mq.79.80
Balconi coperti (significa coperti sui tre lati):Mq.39

Ora andiamo su questo sito internet: www.tutelati.it/mq_commerciali.asp e inseriamo i dati che abbiamo negli appositi spazi. Attenzione ad utilizzare il punto invece che la virgola per i decimali altrimenti non funziona. Inseriamo poi nell'apposita casella il numero delle stanze, nel nostro caso, 3. Questo serve al programma per calcolare approssimativamente la superficie dei muri. Fatto questo, pigiamo sul pulsante calcola! Se avete seguito attentamente le istruzioni, in alto, sopra le caselle da riempire, ci sarà scritto: "Indicativamente la superficie commerciale dell'immobile è X mq." Dove X sarà il valore della superficie commerciale del vostro appartamento. Nel nostro esempio otterremo 100mq.
Bene, ora che conosciamo la superficie commerciale, dobbiamo andare a verificare quale è il valore degli immobili nella nostra zona, secondo l'Agenzia del Territorio. Ricordo che il prezzo di vendità prenderà a riferimento proprio questi valori.
Andate quindi al sito internet dell'Agenzia e posizionatevi sulla pagina iniziale delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare: www.agenziaterritorio.it/?id=2158 Ora scegliete la provincia, poi il comune ed infine, se presente (a Roma sì) la zona censuaria. Nel nostro esempio sceglieremo la zona censuaria E57 Suburbana Torrino Sud/Via Fiume Giallo. Attenzione al fatto che la vostra via potrebbe essere non presente. Fate riferimento a quella comunque a voi più vicina. Ora clicchiamo sul pulsante AVANTI e poi su MOSTRA I VALORI del residenziale. Nel nostro caso scopriremo che questi oscillano da 3.100 a 4.400 euro al metro quadro . Di queste due cifre dobbiamo fare la media:
(3.100+4.400)/2=3.750.
3.750 è il prezzo medio al metro quadro degli immobili della nostra zona.
Quindi, se moltiplichiamo 3.750 * 100mq (quelli dell'esempio) otteniamo 375.000 euro.
A questa cifra dobbiamo scontare il 30% per lo stato di occupato (come previsto dall'accordo) per cui otteniamo:
375.000-(375.000*0,3)=262.500.
A questo 262.500, se nel nostro stabile compra almeno il 70% degli inquilini, dobbiamo togliere un altro 10%. (anche questo è nell'accordo). Avremmo quindi:
262.500-(262.500*0,1)=236.250.
236.250 è quindi il prezzo MASSIMO a cui l'Enasarco dovrebbe venderci casa.
Ora divertitevi (si fa per dire ) a farvi i vostri conti. Resto a disposizione, come sempre, per ogni dubbio, chiarimento, osservazioni e...critiche

Edited by Vecchio Inquilino - 31/5/2010, 15:31

Guarda, l'ideale sarebbe poter fare una visura catastale di quegli immobili che insistono su quella via. Cosa che evidentemente l'Agenzia del Territorio ha fatto. Tutto dipende da come sono state accatastate. Comunque, se leggi attentamente il tuo contratto di affitto, dovresti poter individuare la categoria catastale del tuo appartamento. E' indicata come A/2 per quella di tipo civile e A/3 per quella di tipo economico. Se vuoi leggere la definizione secondo il comune di Roma delle varie categorie catastali vai quì: http://www.romaentratespa.it/modulistica/I...neagevolata.pdf

Beh, l'altra sera in TV, a Ballarò, hanno intervistato un responsabile delle case popolari di Milano che si appresta a vendere agli inquilini a prezzo di mercato (senza sconti). Il tizio, che chissà su quale pianeta vive, alla domanda della giornalista che gli faceva notare l'impossibilità per un inquilino di accollarsi 250 mila 300 mila euro di mutuo sai cosa ha risposto? Beh, le pare che non hanno un gruzzoletto da parte per dare l'anticipo? GRUZZOLETTO DE CHE???? In quelle case ci abita gente (che hanno intervistato) che campa una famiglia con 700 euro al mese. In un caso, che hanno ovviamente documentato, una famiglia era costretta a mangiare a turno perchè non entravano tutti nello stesso tavolo!!! Ogni commento sarebbe superfluo...Lascia stare il discorso delle dismissioni degli enti che tu citi. Erano e sono enti pubblici. Le LORO dismissioni sono state regolate da leggi dello stato e poi, particolare non trascurabile, erano altri tempi. Le case non costavano come costano oggi! Non ti aspettare altri sforzi, come dici tu, da parte dell'Enasarco. La questione si è chiusa definitivamente ieri, con la firma da parte del CdA del piano di dismissione. Quello che è scritto lì, non si cambia. Speriamo solo che i parametri che influiranno sul prezzo definitivo, compresi quello dello stato di manutenzione, influiscano in maniera significativa ad abbassare il prezzo.

INQUILINO CASSIA: L'accordo in sostanza fissa un prezzo MASSIMO di vendita pari al prezzo medio delle valultazioni dell'OMI. Significa che al di sopra non potranno andare ma al di sotto sì...Dipende con quanta dose di ottimismo o pessimismo vedi la cosa. Secondo il SUNIA dovrebbero essere molto più bassi di quello medio, proprio per le note carenze che presentano gli immobili.

--mar--, provo a rispondere alle tue domande, andando sempre con il solito ordine:

1) Costi notarili: Per un appartamento di 236.000 euro (come nell'esempio) dovrebbero oscillare tra i 2500 e i 3000 euro
2) Imposta di registro: 3% del valore catastale (agevolazione per prima casa) quindi nell'esempio di 236.000 euro 7080 euro
3) Imposta catastale e ipotecaria: 336 euro (168 euro ognuna con agevolazione prima casa)
4) Spesa per il mandato collettivo: dai 200 ai 300 euro
5) Perizia : Verrà acquisita quella di Enasarco (così come da accordo)
6) Spesa per accensione mutuo circa 2.600 euro per un mutuo di 236.000 euro

Veniamo al discorso mutuo:
L'Enasarco, stando all'accordo, cercherà di ottenere un mutuo agevolato, credo sotto forma di convenzione. Questa agevolazione dovrebbe consistere:
1) Mutuo per il 100% del valore della casa più le spese
2) Durata massima di 40 anni, a prescindere dall'età del richiedente (quindi senza il limite a cui facevi riferimento)
3) Spread (guadagno della banca) più basso possibile
Questo è in parte quanto riportato nell'accordo che hai letto anche tu. La magra consolazione è che comunque, pur rimandendo inquilini, l'Enasarco continuerebbe ad aumentare l'affitto. Se invece si riuscisse ad ottenere un tasso fisso dalla banca, la rata, per assurdo potrebbe scendere piuttosto che aumentare e tra qualche anno potrebbe addirittura pesare meno della pigione. Io spero solo che tenendo conto di tutti quei parametri indicati nell'accordo, i prezzi si abbassino notevolmente rispetto a quanto abbiamo ipotizzato nell'esempio. Fatto è che in questo periodo il denaro costa e pure tanto...Il problema che tu hai toccato, quello del mutuo, è purtroppo proprio quello più grave. Comunque non fasciamoci la testa, per ora...
Ciao

L'altra sera alla riunione i sindacati hanno detto una cosa che dovrebbe essere scontata: se l'Enasarco non fa i lavori, è inadempiente all'accordo territoriale dove si impegna a fare manutenzione ordinaria e, ove necessario straordinaria, per mantenere gli immobili in stato "normale". Cara IA, sempre gli stessi sindacati si sono offerti, se richiesti dagli inquilini a far rispettare questi patti (credo almento in cambio della tessera ma questo è normale!). Io comincerei con il fare una raccomandata all'ente chiedendo l'intervento urgente. Forse l'ammucchieranno insieme alle altre ma serve per "metterli in mora" e fissare, in ordine di tempo, a quanto risale la nostra richiesta. Fatto questo, si sceglie la migliore strada che si desidera, non ultima quella legale (mettendo un avvocato e non i Carabinieri che si interessano di cose penali e non civili) !